Reclamar rentas impagadas al inquilino: guía del propietario en Zaragoza

Cuando un inquilino deja de pagar la renta, le puedes reclamar las rentas debidas y, si procede, recuperar la vivienda mediante el desahucio por falta de pago. Todo a la vez. En una misma demanda pides el desahucio (con el lanzamiento) y la condena al pago de lo adeudado. Bien articulado, es uno de los procedimientos más ágiles.

Soy David Giménez Belío, abogado especialista en Derecho Civil y Bancario en Zaragoza. He acompañado a muchos propietarios que veían cómo pasaban los meses sin cobrar el alquiler y sin saber cómo actuar. En este artículo te explico, paso a paso, qué puedes hacer para reclamar las rentas impagadas y recuperar tu vivienda, y también qué errores conviene evitar.

Te lo cuento con claridad y sin falsas promesas.

¿Qué puedo hacer si mi inquilino no paga el alquiler?

Lo primero es entender que tienes dos objetivos que puedes perseguir a la vez: cobrar lo que te deben y recuperar tu vivienda. La buena noticia es que la ley te permite reclamar ambas cosas en un mismo procedimiento.

La vía principal es la demanda de desahucio por falta de pago con reclamación acumulada de rentas, prevista en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En esa demanda se pide al tribunal, simultáneamente, la resolución del contrato (recuperar la vivienda) y la condena al pago de las cantidades adeudadas.

Esta acumulación es muy eficaz, porque evita tener que seguir dos procedimientos distintos. Con una sola demanda consigues los dos objetivos sin tener que abrir dos frentes.

Ahora bien, antes de demandar hay un paso previo que, bien hecho, puede ahorrarte muchos problemas: el requerimiento de pago. Vamos con ello.

¿Por qué debo enviar un burofax antes de demandar?

Antes de acudir a los tribunales es obligatorio intentar un mecanismo adecuado de solución de controversias. Y ya que tienes que hacerlo sí o sí, no está de más aprovechar, y realizar también un requerimiento fehaciente de pago.

Este requerimiento normalmente se realiza mediante burofax, y consiste en reclamar al inquilino las rentas que debe dándole la oportunidad de ponerse al día, e informándole de que si pasa un 1 mes y no lo ha hecho, le podrás una demanda de desahucio.

Este requerimiento cumple dos funciones muy importantes:

• Sirve de prueba. Deja constancia fehaciente de que has reclamado, de cuándo lo has hecho y de qué cantidad reclamabas.
• Condiciona la enervación. Como te explico en el siguiente apartado, requerir de pago correctamente y con antelación, puede impedir que el inquilino paralice el desahucio pagando en el último momento.

Por eso siempre insisto a mis clientes en no saltarse este paso. Un simple mensaje o una llamada no tienen el mismo valor probatorio que un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

En mi despacho, cuando me llega un caso de impago, lo primero que valoramos es si el requerimiento se ha hecho y cómo, porque de ello depende buena parte de la estrategia posterior.

¿Qué es la enervación y cómo evitar que se repita?

La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando todo lo que debe. Es un mecanismo legal que conviene conocer bien, porque, si no lo has previsto, puede dar al traste con tu intención de recuperar la vivienda.

La regla básica está en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene dos límites importantes:

• El inquilino solo puede enervar una vez.
• No puede enervar si ya fue requerido de pago con al menos un mes de antelación y, pese a ello, no pagó.

¿Ves ahora por qué el burofax es tan importante? Si has requerido correctamente el pago y ha transcurrido el plazo sin que el inquilino abone lo debido, le cierras la puerta a enervar y a frenar el desahucio pagando a última hora.

Requerir bien y a tiempo no es un formalismo: es la mejor herramienta para que un inquilino que no paga puntualmente continúe en posesión de tu inmueble. Este es uno de los motivos por los que contar con asesoramiento experto desde el primer impago suele marcar la diferencia.

¿Cómo funciona el desahucio por falta de pago en Zaragoza?

Una vez presentada la demanda en el Tribunal de Instancia de Zaragoza, el procedimiento sigue un recorrido pensado para ser ágil. Así funciona en la práctica:

• Presentación de la demanda de desahucio por falta de pago con reclamación acumulada de rentas (art. 250.1.1º LEC).
• El tribunal no la admite a trámite, la notifica al inquilino deudor y ya señala fecha para la celebración de una eventual vista y fecha para el lanzamiento, de modo que el calendario queda fijado desde el principio.
• Si el inquilino no paga ni se opone, se dicta con rapidez un decreto acordando el desahucio y condenando al inquilino a pagar las cantidades reclamadas. El lanzamiento o desalojo forzoso se practicará el día y a la hora que ya se fijó al inicio del procedimiento.
• Si el inquilino se opone, se celebra la vista en el día y hora fijados en la primera resolución, y el juez dictará sentencia tras oír a ambas partes y practicar la prueba que se proponga.

Puedes ver cómo trabajo estos casos en mi página sobre desahucios.

Como ves, al menos en teoría, es un procedimiento ágil. Lo cierto es que el desahucio por falta de pago es de los procedimientos más rápidos dentro de la jurisdicción civil. Con todo, te lo digo con honestidad: los plazos dependen de la carga de trabajo del tribunal.

¿Y si el inquilino ya se ha ido sin pagar?

Puede ocurrir que el inquilino abandone la vivienda por su cuenta, dejando rentas sin pagar, suministros pendientes o desperfectos. En ese caso, ya no necesitas el lanzamiento (la vivienda vuelve a estar en tu poder), pero sí puedes reclamar la deuda.

Para ello dispones de dos vías principales:

• El proceso monitorio, muy útil para reclamar cantidades documentadas como rentas o suministros.
• El juicio verbal, indicado para reclamar en el caso de que el inmueble te lo devolvieran con desperfectos, siempre que la cantidad a reclamar sea igual o inferior a 15.000 € (si es superior la vía sería el juicio ordinario).

A través de estos procedimientos puedes reclamar las rentas debidas, los suministros impagados y los desperfectos causados en la vivienda. Y, una vez obtenida una sentencia o resolución favorable, puedes instar la ejecución forzosa sobre el patrimonio del inquilino (por ejemplo, embargando bienes y cuentas).

Reclamar una deuda no siempre es una decisión fácil (sobre todo porque hay veces que el deudor no tiene patrimonio), pero renunciar de antemano tampoco es la solución. Analizamos juntos si compensa reclamar y cuál es la vía más eficiente. Si quieres, puedes ver cómo abordo la reclamación de deudas impagadas de forma general.

¿Puedo quedarme con la fianza para cubrir lo que me debe?

Siempre que la fianza no deba destinarse a cubrir desperfectos, puede aplicarse a saldar las cantidades debidas, pero no sustituye al pago íntegro. Es decir, sirve para cubrir una parte de la deuda, pero si lo adeudado supera el importe de la fianza, seguirás teniendo derecho a reclamar el resto.

Conviene no dar por saldada la deuda solo con la fianza sin haber hecho antes las cuentas. En muchos casos, el importe pendiente suele ser superior.

¿Cómo prevenir los impagos desde el contrato?

La mejor reclamación es la que no hace falta hacer. Por eso, cuando asesoro a un propietario que va a alquilar, insisto siempre en la importancia de exigir garantías al firmar el contrato y, si esto no es posible, al menos en la importancia de redactar un contrato claro y completo, que defina bien las obligaciones de las partes y las consecuencias del impago incluyendo incluso penalizaciones.

Entre las medidas de prevención más habituales están:

• Exigir un avalista que responda en caso de impago de las rentas por el inquilino.
• Contratar un seguro de impago de alquiler.

Estas garantías no eliminan por completo el riesgo, pero lo reducen mucho y te colocan en una posición más ventajosa si surge el problema.

Invertir un poco de tiempo y dinero antes de firmar te ahorra disgustos después. Si aún estás a tiempo, antes de firmar hazlo bien, y busca asesoramiento.

Si ya tienes el problema encima, las actuaciones serán otras…

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio por falta de pago en Zaragoza?

No hay un plazo fijo, porque depende de la carga de trabajo de los tribunales y de si el inquilino se opone o no, pero es uno de los procedimientos civiles más ágiles.

¿Puedo reclamar las rentas y el desahucio a la vez?

Sí. El artículo 250.1.1º de la LEC permite acumular en una misma demanda el desahucio por falta de pago y la reclamación de las rentas debidas, de modo que pides el lanzamiento y el cobro en un solo procedimiento.

¿Qué pasa si el inquilino paga justo antes del juicio?

Podría enervar y paralizar el desahucio, pero solo una vez y siempre que no haya sido requerido de pago con al menos un mes de antelación. Si le requeriste correctamente y no pagó, no podrá frenar el desahucio pagando a última hora.

¿Puedo reclamar los desperfectos de la vivienda?

Sí. Pero no en el procedimiento de desahucio por falta de pago. Podrás reclamar los desperfectos causados, en un diferente y posterior juicio verbal.

¿Necesitas ayuda para reclamar rentas impagadas en Zaragoza?

Si tu inquilino ha dejado de pagar, cuanto antes actúes, mejor. Te ayudo a requerir correctamente el pago, presentar la demanda y recuperar tu vivienda y tu dinero por la vía más rápida posibible.

Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individual.