Cómo reclamar los gastos de comunidad

Si eres el presidente/a de tu comunidad necesitas saber cómo reclamar los gastos de comunidad a los propietarios que no pagan sus cuotas.

Aquí te explicaré qué tiene que hacer tu comunidad para reclamar los gastos de comunidad.

 

¿Qué son los gastos de comunidad?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos de comunidad son las cuotas que tienen que pagar los propietarios de cada vivienda o local para cubrir los gastos de mantenimiento y funcionamiento del inmueble que no sean susceptibles de individualización.

Los gastos de comunidad pueden ser de varios tipos:

• Gastos ordinarios o generales. Los necesarios para mantener el inmueble y sus servicios en buen estado de funcionamiento en el día a día de la comunidad. Por ejemplo, la realización de obras de conservación, la limpieza, el mantenimiento del ascensor, etc.
• Gastos extraordinarios o derramas.  Los necesarios para hacer frente a necesidades puntuales. Por ejemplo, la remodelación del patio de entrada o la instalación de un ascensor.

Ambos tipos de gastos tienen que ser aprobados por la Junta de propietarios de la comunidad y su aprobación vincula a todos los propietarios. Por ello, si algún vecino decide no pagarlos, la comunidad puede reclamar los gastos o cuotas de comunidad incluso judicialmente.

 

¿Qué tiene que hacer la comunidad para poder reclamar los gastos de comunidad?

Si eres el presidente/a de la comunidad, su administrador/a, o simplemente un propietario/a preocupado por la situación, esto es lo que hay que hacer para reclamar los gastos de comunidad:

• Celebrar una Junta de propietarios en la que se apruebe la liquidación de la deuda. Además, esa Junta tiene que autorizar al presidente/a de la comunidad (o al administrador/a en su caso) para reclamar judicialmente los gastos de comunidad.
• Notificar el acuerdo al propietario deudor. La notificación tiene que hacerse por escrito en la dirección que tenga designada para notificaciones o en la vivienda o local que tenga en propiedad. Si no es posible así hay que publicarla. Se coloca el acuerdo durante 3 días en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto. Esta publicación deberá expresar la fecha y los motivos por los que se procede a comunicar de esta forma, y deberá ir firmada por el secretario/a de la Comunidad con el visto bueno del presidente/a.
• Si en el plazo de tres días desde la notificación (o publicación en el tablón de anuncios) el deudor no paga, el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del presidente/a deberá emitir un certificado del acuerdo especificando la cantidad debida

 

¿Cómo reclamar judicialmente los gastos de comunidad a los vecinos morosos?

Las comunidades de propietarios tienen distintas posibilidades para reclamar los gastos de comunidad.

Si tras unas primeras llamadas, mensajes o correos el deudor de los gastos o cuotas de comunidad no paga, desde el 3 de abril de 2025, hay que intentar un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias). Hay varios tipos de MASC, pero en mi opinión y para este tipo de deudas, el más adecuado es la Oferta Vinculante Confidencial.

Se trata de enviar un burofax al propietario deudor haciéndole una oferta que deje solucionado el problema (por ejemplo, dejarle pagar en varios plazos o perdonarle los intereses). Si en el plazo de un mes no acepta expresamente la oferta, ya se puede acudir a los tribunales.

Te explico las diferentes opciones que existen. Verás.

Para reclamar judicialmente las deudas por cuotas o gastos de comunidad, la Ley ofrece varias posibilidades:

• El juicio declarativo verbal para cantidades hasta 15.000 €
• El juicio declarativo ordinario para cantidades superiores a 15.000 €.
• El juicio o proceso monitorio.

Como ves, hay unas cuantas opciones para la reclamación de los gastos de comunidad. Cada uno de estos procedimientos tiene sus propias reglas y dependiendo del caso concreto será mejor utilizar uno u otro.

Sin duda, el procedimiento más útil para reclamar gastos de comunidad es el proceso monitorio. Sencillo, rápido, económico y diseñado específicamente para la reclamación de deudas de comunidad. Pero no siempre tiene por qué ser así:

• Piensa por ejemplo en un deudor reincidente con una deuda elevada y prolongada en el tiempo. Seguro que te has encontrado alguna vez con un propietario de estos…
• O en que el propietario moroso sea una inmobiliaria o un Banco que no pagan sus cuotas porque, lo que quieren, es vender rápido y que sea el nuevo comprador el que asuma las deudas…

En estos casos puede ser más conveniente acudir a un procedimiento declarativo (verbal u ordinario dependiendo de la cuantía de la deuda) con la finalidad de poder reclamar desde el principio las deudas que vayan venciendo en el futuro. De otra forma habría que poner un procedimiento monitorio cada poco tiempo.

Por ello, si presides, gestionas, o simplemente te preocupa lo que pasa en tu comunidad con los impagos, lo primero que tienes que hacer, es ponerte en manos de un abogado especialista en reclamación de deudas que te asesorará sobre el procedimiento más adecuado a seguir.

 

¿Cómo se tramita el proceso monitorio para la reclamación de gastos de comunidad?

El proceso monitorio es un proceso especial diseñado para reclamar deudas, y para las deudas derivadas de cuotas por gastos de comunidad, tiene algunas reglas especiales.

Algunas ya las conoces (que exista acuerdo de la junta con la liquidación de la deuda y autorización para reclamar, que el acuerdo se haya notificado al deudor y que se emita un certificado de la deuda). Otra regla especial es que, aunque puedes poner el procedimiento sin abogado ni procurador, si los utilizas el deudor deberá pagar sus costes.

A partir de aquí, el procedimiento monitorio para la reclamación de gastos de comunidad sigue las reglas generales. Te las resumo:

• El proceso se inicia con la presentación ante el tribunal que corresponda al domicilio del deudor, de un escrito llamado Petición Inicial.
• El tribunal notificará al deudor la reclamación y le requerirá para que en un plazo de 20 días pague la cantidad que se le reclama.
• Si el deudor paga, se archiva el procedimiento.
• Si el deudor se opone, el procedimiento monitorio se transforma en un juicio verbal u ordinario (dependiendo de la cuantía).
• Y si el deudor no hace nada (ni paga ni se opone), el tribunal ordenará la ejecución por la cantidad reclamada (embargando bienes del deudor).

 

¿Cómo suele terminar la reclamación de los gastos de comunidad?

Lo más habitual es que los deudores paguen en cuanto reciben la demanda de reclamación de gastos de comunidad, o que no hagan nada y que por lo tanto resulten directamente condenados.

Sin embargo, en ocasiones (las menos) se oponen. Algunas veces un propietario no paga porque no está de acuerdo con una decisión de la comunidad. El propietario disconforme tiene cauces para manifestar su descontento y procedimientos específicos para impugnar los acuerdos que considere contrarios a la Ley o injustos. Pero lo que no puede hacer es dejar de pagar los gastos de comunidad. Nunca es la solución, sobre todo si tenemos en cuenta que los acuerdos de la comunidad son de directo cumplimiento. De hecho, en teoría ni siquiera cabe que el deudor se oponga a un juicio monitorio por esas razones… Así que cuando se oponen casi siempre terminan también condenados.

Si este puede ser tu caso, sí o sí debes contratar los servicios de un abogado especialista en reclamación de deudas. Y recuerda, si tienes alguna duda o necesitas consultar tu caso particular puedes contactar conmigo.

¡Estoy aquí para ayudarte!