El alquiler de local en 12 preguntas

Si estás pensando en poner en alquiler un local que tienes vacio en Zaragoza, o al revés, si necesitas encontrar un local en alquiler para montarte el negocio con el que has soñado toda tu vida, seguro que te surgen muchisimas dudas y preguntas sobre el contrato de alquiler.

Aquí encontrarás las respuestas a las preguntas más habituales sobre el arrendamiento de local comercial.

Para todas las demás preguntas, contacta con un abogado especialista en derecho civil que te resolverá esas dudas que te preocupan.

1. ¿Qué es el arrendamiento de local?

El arrendamiento de local, en la Ley de Arrendamientos Urbanos se regula como arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

El arrendamiento será para uso distinto del de vivienda cuando recaiga sobre una edificación que tenga como destino primordial uno distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

De hecho, en esta categoría se incluyen, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados:

• por temporada (sea de verano o cualquier otra),
• para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, independientemente de quiénes los celebren. El alquiler de local de toda la vida.

2. ¿Cuál es el régimen legal aplicable a estos arrendamientos?

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes manifestada en el contrato de arrendamiento.

A falta de regulación por las partes en el contrato de alquiler se aplicará lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en lo que no esté regulado es ella habrá que ir a lo dispuesto en el Código Civil.

Eso sí, los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda se les aplica siempre y aunque el contrato diga lo contrario, lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a los arrendamientos incluidos y excluidos, y en cuanto a la fianza y a la formalización del contrato.

3. ¿Cómo se fija el precio o renta del contrato de alquiler de local? 

En los arrendamientos de local la libertad para fijar el precio es absoluta. Las partes pueden fijar libremente y sin ningún tipo de limitación el precio o renta del alquiler, y la forma de su actualización que podrá estar referenciada al IPC o a cualquier otro índice oficial, pero también a cualquier otra fórmula establecida de común acuerdo por las partes.

4. ¿Cómo se fija la duración del alquiler de local?

En el contrato de alquiler de local, la fijación de su duración también es libre. La que las partes pacten. Eso sí, siempre teniendo en cuenta que los arrendamientos de local (o cualquier otro), por su propia naturaleza temporal nunca pueden ser indefinidos.

5. ¿Es necesario prestar fianza?

A la celebración del contrato de alquiler de local de negocio, es obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.

6. ¿Debemos formalizar el contrato por escrito?

No es obligatorio, aunque desde luego es muy conveniente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, en el contrato de alquiler deberá constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas acordadas.

Si tienes dudas con la redacción de tu contrato de alquiler de local comercial, no lo dudes y ponte en contacto con un abogado en Zaragoza experto en propiedad y derecho inmobiliario. Te evitará muchos problemas en el futuro.

7. ¿Puede el heredero continuar el contrato si el arrendatario fallece?

Sí, en caso de fallecimiento del arrendatario, siempre que en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato de alquiler del local.

La subrogación por fallecimiento deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Y ojo, porque si no lo haces, te arriesgas a que el arrendador dé por finalizado el contrato.

8. ¿El arrendatario tiene derecho a una indemnización si el contrato termina por el transcurso del plazo?

Sí, si la extinción del arrendamiento se produce por el transcurso del plazo pactado en el contrato y en la finca se ha ejercido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización a cargo del arrendador.

Para ello es necesario que el arrendatario haya manifestado su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, con cuatro meses de antelación a la finalización del plazo.

Para calcular la indemanización, hay que diferenciar dos supuestos:

• Si el arrendatario inicia en el mismo municipio la misma actividad que realizaba dentro de los seis meses siguientes a la finalización del contrato: la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
• Si el arrendatario inicia una actividad diferente, o no inicia ninguna, pero el arrendador o un tercero si desarrollan en la finca la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario dentro de los seis meses siguientes: la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

A estos efectos, se consideran afines aquellas actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

9. ¿Puede el arrendatario de local ceder el contrato o subarrendar el local?

Sin problema alguno. De hecho, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, ni siquiera es necesario el consentimiento del arrendador. Eso sí, será necesario que el arrendatario notifique de forma fehaciente al arrendador la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se hubieran celebrado.

En el caso de que el arrendatario ceda el contrato o subarriende el local, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta.

La subida de renta será:

• del 10% de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial,
• y del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado.

10. ¿Quién tiene obligación de realizar las obras que necesite el inmueble?

En los arrendamientos de local de negocio rige la libertad de pactos. El arrendador puede autorizar en el propio contrato (o posteriormente) al arrendatario para la realización de determinadas obras.

Por regla general, corresponderá al arrendador la realización de las obras de conservación del inmueble salvo que el deterioro haya sido causado por culpa del arrendatario. Esta obligación puede modularse en el contrato, pero sin que en ningún caso quede desnaturalizada. En el caso de obras de conservación, el arrendador no podrá subir la renta.

El arrendador podrá realizar obras de mejora, siempre que no puedan esperar hasta que finalice el contrato. En estos casos, y mientras duren las obras, el arrendatario tiene derecho a que se le reduzca la renta, y en algunos casos, incluso a desistir del contrato

Por último, hay obras que tendrá que realizar y costear el arrendatario. Estamos hablando de las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario. Cambiar un cristal o reparar un grifo por ejemplo.

11. ¿El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble?

Sí. El arrendatario tiene un derecho preferente a adquirir el inmueble en el caso de que su propietario lo vaya a vender. Tiene derecho de tanteo y derecho de retracto.

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre el local dentro de los 30 días siguientes a aquel en el que se le notifique de forma fehaciente por el propietario su decisión de vender, el precio por el que va a vender y el resto de las condiciones esenciales de la venta. Desde esta notificación el arrendatario tiene 180 días para formalizar la venta, y si no se hace, pierde su derecho porque caduca.

El arrentario tiene además un derecho de retracto cuando el propietario no hubiera hecho la notificación de su intención de vender al arrendatario, o lo hubiera hecho omitiendo el precio o condiciones esenciales, o hubiera notificado comunicando un precio y luego vendiendo por un precio inferior. Este derecho permite al arrendatario quedarse con el inmueble pagando al comprador todo lo que hubiese invertido en la compraventa. Para ello tiene 30 días desde que el comprador le comunique las condiciones de la venta y le entregue copia del contrato o escritura de compraventa.

12. ¿Cuáles son las causas de resolución del contrato por parte del arrendador?

El arrendador podrá resolver (dar por finalizado) el contrato de alquiler del local por las siguientes causas:

• La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidad cuyo pago haya asumido en el contrato o le corresponda por disposición legal. Esta es la causa más frecuente. De hecho, en Zaragoza genera multitud de procedimientos judiciales de desahucio por falta de pago todos los años.
• La falta de pago de la fianza o de su actualización.
• La realización de daños causados dolosamente en el locla o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en el local tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Y por la cesión o subarriendo del local de negocio incumpliendo la obligación de notificarlo de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

¿Necesitas asesoramiento para hacer (o revisar) tu contrato de arrendamiento de local en Zaragoza?

Si no comprendes todas las cláusulas que te han metido en el contrato de alquiler de local que tienes que firmar, o no sabes las consecuencias que preve la Ley para cuando algo no se pacta en el contrato, contacta con un abogado especialista en propiedad y derecho inmobiliario en Zaragoza que te asesorará y evitará que cometas equivocaciones que te pueden salir muy caras. No te la juegues.

Y recuerda si aún tienes alguna duda o necesitas consultar sobre tu caso en particular, puedes contactar conmigo. ¡Estoy aquí para ayudarte!