Arrendamiento de vivienda: lo que tienes que tener en cuenta

Si estás pensando en poner en alquiler una vivienda que tienes vacia en Zaragoza, antes debes saber qué tienes que tener en cuenta a la hora de redactar tu contrato de arrendamiento.

Para sacarle rendimiento a la vivienda, el alquiler puede ser una buena opción. Pero antes de hacerlo, tienes que saber cuánto dura el contrato de arrendamiento, qué renta puedes cobrar y si la puedes subir.

Muchas cosas a tener en cuenta. No pasa nada. Soy abogado especialista en derecho civil en Zaragoza y aquí, te lo cuento todo, pero vamos a empezar por el principio…

¿Cuándo existirá un contrato de arrendamiento de vivienda?

El arrendamiento será de vivienda si recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas que regulan el alquiler de vivienda también se aplican a los elementos accesorios cedidos por el mismo arrendador, como mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o servicios.

¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento de vivienda?

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda es la que pactes con el inquilino e incluyas en el contrato. En la gran mayoría de los contratos se establece que sea de 1 año.

1.- Si el contrato no establece duración, ¿cuánto tiempo se entiende que dura el contrato de alquiler de vivienda?

Si las partes no han acordado expresamente un plazo de duración o si han acordado que sea indeterminado, se entenderá que el contrato de alquiler se ha celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual del arrendatario para alcanzar la duración mínima legal (cinco o siete años, según corresponda) y que te explico ahora mismo.

2.- Si el arrendador es persona física, ¿cuál es la duración mínima obligatoria del contrato de alquiler de vivienda?

Si la duración acordada es inferior a 5 años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.

Esta prórroga no tendrá lugar solo si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovarlo con al menos treinta días de antelación a la fecha de vencimiento o de la prórroga correspondiente.

3.- ¿Y si el arrendador es una empresa?

Cuando el arrendador sea una empresa (persona jurídica), la duración mínima del contrato será de 7 años, salvo que el inquilino o arrendatario, con al menos treinta días de antelación a la fecha de vencimiento (o de la prórroga correspondiente), manifieste su voluntad de no renovarlo.

5.- ¿Es posible prorrogar el contrato?

Si, transcurrida la duración mínima, y salvo que el propietario o el inquilino digan lo contrario, el contrato de arrendamiento de vivienda se puede prorrogar 3 años más. Por tanto, transcurrida la duración mínima, el propietario sí que ya puede poner fin al contrato de arrendamiento de vivienda.

Por último, la Ley por el derecho a la vivienda, añadió dos prórrogas extraordinarias a los contratos de arrendamiento de vivienda:

1.- Para el caso de que el inquilino esté en situación de especial vulnerabilidad: a la prórroga normal de 3 años se le podría unir una prórroga extraordinaria de 1 año más. En este caso la duración podría alcanzar un total de 9 años.

2.- Para el caso de que la vivienda arrendada esté en zona tensionada (lugares en los que existe carencia de vivienda): el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de un máximo de 3 años más. Si es así, la duración total del contrato sería de 11 años.

6.- ¿Puede el propietario recuperar la vivienda para sí mismo antes el plazo mínimo de 5 años?

Sí, pero esta posibilidad solo se permite si el arrendador es persona física, y está sujeta a unos requisitos estrictos.

Para que no proceda la prórroga obligatoria por necesitar el arrendador la vivienda para sí mismo (o algún miembro de su familia), deben cumplirse dos condiciones esenciales:

• Debe haber transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler de vivienda.
• Debe haberse hecho constar en el contrato de alquiler, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla a su vivienda permanente o la de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge en casos de nulidad, separación o divorcio.
• El arrendador debe notificarlo al arrendatario con al menos dos meses de antelación

7.- ¿Con qué antelación mínima puede desistir el inquilino del contrato de arrendamiento de vivienda?

El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses de vigencia.

La comunicación al arrendador debe realizarse con una antelación mínima de 30 días a la fecha en que pretenda finalizar el contrato de alquiler.

8.- Si el inquilino desiste antes del plazo pactado, ¿debe indemnizar al arrendador?

Solo si se ha pactado expresamente en el contrato de alquiler de la vivienda. Si existe tal pacto, la indemnización se calculará en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato de arrendamiento que reste por cumplir, prorrateándose los períodos inferiores al año.

¿Cuál es el precio o renta en un contrato de arrendamiento de vivienda?

El precio o renta también se fija libremente por las partes. No obstante, la Ley por el derecho a la vivienda ha introducido ciertas limitaciones diferenciando si eres un arrendador particular o un gran tenedor. Ahora verás.

1.- ¿Qué limitaciones se establecen cuando eres un arrendador particular?

Si eres un arrendador particular, y la vivienda alquilada se encuentra en zona tensionada, la regla general es que el precio de inicio del alquiler no puede ser superior a la última renta vigente en los 5 años anteriores.

Pero toda regla general tiene su excepción, y se podrá subir la renta un 10% sobre la última renta abonada, en estos casos:

• cuando en la vivienda arrendada se hubieran hecho obras de rehabilitación o para la eficiencia energética,
• cuando se pacte una duración del contrato de 10 años o más,
• o cuando se incluya un derecho de prórroga del contrato de alquiler en favor del inquilino por 10 años o más.

2.- ¿Qué limitaciones hay cuando eres un gran tenedor?

Si eres un gran tenedor (tienes más de 10 viviendas de uso residencial o en conjunto suman más de 1500 metros cuadrados), el límite máximo del precio se determinará mediante el índice de precios de referencia del alquiler que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Vale, ahora ya sabes que en determinados casos (grandes tenedores o zonas tensionadas) no se puede poner el precio del alquiler que se quiera pero… y ¿después?

3.- ¿Se puede actualizar la renta?

La respuesta es que sí, aunque existe un pero. Verás.

• Puedes actualizar la renta en la fecha que cumpla cada año de vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda.
• Para hacerlo es necesario que esta posibilidad se haya contemplado en el Si no se indica nada sobre la posibilidad de actualizar la renta, no se podrá.
• Es necesario además que se indique cuál es el mecanismo de actualización que se quiere utilizar. Si no se indica nada, la actualización se hará con la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
• Y ahora viene el pero. La actualización nunca podrá ser mayor que el IPC publicado en la fecha de actualización del contrato.

4.- ¿Puede el arrendador exigir el pago de más de un mes de renta por adelantado?

No. Aunque el pago de la renta es generalmente mensual y debe efectuarse en los siete primeros días del mes (salvo que se haya pactado otra cosa), en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

5.- ¿Es posible pactar que el pago de la renta se sustituya por la realización de obras?

Sí. Las partes pueden acordar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta se reemplace total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

Aquí hay que tener en cuenta que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de esas obras realizadas, y que el incumplimiento de la realización de las obras puede ser causa de resolución del contrato.

¿Aún tienes dudas con tu contrato de arrendamiento de vivienda?

Espero que ahora ya tengas un más claro qué tienes que incluir en tu contrato de arrendamiento de vivienda.

Si no es así, contacta con un abogado especialista en propiedad y derecho inmobiliario en Zaragoza que te asesorará y evitará que cometas equivocaciones que te pueden salir muy caras.

Y recuerda, si aún tienes alguna duda o necesitas consultar sobre tu caso en particular, puedes contactar conmigo. ¡Estoy aquí para ayudarte!