Desahucio por expiración del plazo: cuando tu inquilino no se va

Aquí conocerás de forma clara, y sin tecnicismos todo lo que necesitas saber sobre el desahucio por expiración del plazo contractual o legal. Qué pasos tienes que dar, qué requisitos debes cumplir, y cómo se tramita el procedimiento.

Si eres el propietario de una vivienda o local en Zaragoza, es posible que te hayas encontrado con esta situación: la duración del contrato de arrendamiento ha finalizado, pero tu inquilino se niega a abandonar el inmueble.

Esta situación, aunque no lo creas, es más habitual de lo que parece, y requiere una solución profesional, sobre todo cuando a la negativa a dejar la vivienda o local se une que el arrendatario deja de pagar las rentas.

Así que sin perder más tiempo, empezamos.

 

¿Puedes echar al inquilino cuando termina el contrato y no se quiere ir?

Si. Con el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual o legal.

Un procedimiento judicial específico que te permite recuperar tu inmueble (vivienda o local) cuando la duración del contrato de alquiler ha terminado y el arrendatario no lo desocupa de forma voluntaria.

Pero vamos a empezar por el principio…

 

¿Cuál es la duración minima de un contrato de arrendamiento?

Antes de adentrarnos en el cómo, es necesario saber cuando se considera que el contrato de alquiler ha terminado.

No es tan sencillo como parece…

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una duración minima para el arrendamiento de local. Así que en este caso habrá que estar a la duración que se establezca en el contrato. También habrá que estar al contrato para saber cual es el plazo de preaviso que hay que cumplir para darlo por finalizado.

Pero cuando se trata de vivienda la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima del contrato de arrendamiento y unas prórrogas.

Verás.

Desde el 26 de mayo de 2023 la duración es la pactada en el contrato, pero si ésta es inferior a 5 años (7 si es persona jurídica), se establece:

• Una duración mínima de 5 años (7 si es persona jurídica),
• Una prórroga ordinaria de 3 años más,
• Dos prórrogas extraordinarias de 1 y 3 años dependiendo del caso.

Ten en cuenta que si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 puede ser que la duración mínima, las prórrogas y los plazos de preaviso sean distintas. Así que ante la duda, contacta con un abogado especialista en desahucios que te asesorará para que no la líes.

 

¿Qué necesitas para poder poner una demanda de desahucio por expiración del plazo?

 Para iniciar un desahucio por expiración del plazo del contrato deben cumplirse estos requisitos:

1.- Es necesario que el contrato haya vencido.

• Si es un arrendamiento de local es necesario que haya transcurrido el plazo pactado en el contrato.
• Si el alquiler es de vivienda, será necesario que haya transcurrido el plazo mínimo legal que antes hemos visto.

2.- Es imprescindible que preavises al inquilino de la terminación del plazo de duración del contrato. El preaviso lo tienes que hacer por cualquier medio fehaciente que acredite el envío, la entrega, la recepción y el contenido. Vamos, por burofax.

• Deberás preavisar a tu inquilino con 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
• Si el contrato ya estaba prorrogado, tendrás que comunicarle también con esos 4 meses de antelación que no quieres que se siga prorrogando.
• Si las prórrogas están ya consumidas, pero ninguna de las partes ha manifestado nada, el contrato estará en tácita reconducción. En este caso es como si hubiera un nuevo contrato de alquiler cada mes (siempre con el mismo contenido) y aquí ya no hace falta preavisar con 4 meses de antelación. Bastará con que comuniques que das por terminado el contrato y des al inquilino un plazo razonable para devolver las llaves de la vivienda o local.

3.- Que tu inquilino no se marche. Es obvio. Si tu inquilino se marcha sin rechistar, no hay que pedirle a un juez que lo eche.

4.- Será absolutamente necesario (tan necesario que sin él no se admitirá a trámite la demanda) haber acudido a un Mecanismo Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Dicho de otra forma, antes de poner la demanda de desahucio por expiración del plazo es necesario haber intentado llegar a un acuerdo. La ley prevé varios mecanismos, por lo que tu abogado en Zaragoza te asesorará sobre el medio más adecuado en tu caso.

 

¿Cómo es el procedimiento de desahucio por terminación del contrato?

Aquí es donde todo el mundo se pierde entre papeles y trámites.

Te lo explico de forma sencilla:

1.- Para empezar, será necesario que hagas un poder a pleitos a favor de un Procurador de los Tribunales (puede hacerse con DNI electrónico, en el Juzgado, o en cualquier Notario) y que reúnas todos los documentos necesarios para el desahucio:

• El título de propiedad de la vivienda o local.
• El contrato de arrendamiento y sus modificaciones.
• Si se trata de vivienda, un certificado del Registro de la Propiedad en el que consten las viviendas de uso residencial de las que eres propietario o usufructuario, y un certificado del Catastro en el que consten (respecto de esas viviendas) los metros cuadrados.
• El burofax en el que comunicas (con el preaviso señalado antes) que das por finalizado el contrato.
• El burofax con la invitación a negociar o la oferta vinculante confidencial.

2.- Con estos documentos, tu abogado especializado en desahucios presentará la demanda de desahucio en el tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble. En la demanda se explicará que el contrato ha terminado, que así se lo has comunicado al inquilino en el plazo establecido para ello, y que no se quiere ir. Y se pedirá que se declare que el contrato ha terminado y que se condene al inquilino a devolver el inmueble.

3.- La demanda se admitirá a trámite, y se dictará un Decreto en el que se fijará fecha para juicio y para el desalojo forzoso o lanzamiento, y que requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días haga alguna de estas cosas:

• Que desaloje el inmueble. Si lo hace, se dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio.
• Que oponga a la demanda explicando las razones por las que considera que el contrato no ha finalizado. En este caso, se celebrará el juicio de desahucio en el día y hora señalados en Decreto que admitía a trámite la demanda, y tras el juicio, se dictará sentencia que se hará cumplir mediante ejecución forzosa.
• Que no haga nada. Si es así, se procederá al desalojo forzoso o lanzamiento en la fecha señalada en el requerimiento. Sin más notificaciones ni trámites.

 

Por último, ¿Qué pasa si el inquilino además de no quererse ir te debe dinero?

 Cuando el inquilino recibe el burofax del propietario comunicando que se da por terminado el contrato, puede ocurrir que no solo no se vaya, sino que además deje de pagar la renta.

¿Qué haces? ¿Se puede reclamar en este procedimiento de desahucio el dinero que debe, o hay que irse a otro?

Pues verás, tienes varias opciones:

• Si cuando vas a poner la demanda de desahucio por expiración del plazo tu inquilino ya te debe dinero se puede reclamar en este procedimiento sin ningún problema. Es lo que se llama acumulación de acciones. Se ejercitan dos acciones, una para pedir el desahucio por terminación del plazo y otra para pedir que se condene al inquilino a pagar lo que debe.
• Si el inquilino deja de pagar cuando ya has puesto la demanda de desahucio, lo que deba se podrá reclamar en otro procedimiento posterior. Eso sí, si quiere recurrir tendrá que pagar todo lo que deba porque tiene que probar que está al día.
• Puedes elegir ir a otro procedimiento distinto. Por ejemplo, un juicio verbal de desahucio por falta de pago. Es muy parecido al que te acabo de explicar, pero en este caso hay que tener en cuenta que el inquilino podrá enervar (pagar para continuar con el alquiler).

 

Como ves, el desahucio por expiración del plazo es una buena herramienta para recuperar tu vivienda. Puede parecer un proceso complejo, pero con el asesoramiento adecuado y unos conocimientos básicos de los pasos a seguir, te ayuda a recuperar tu vivienda o local de forma ágil.

Y recuerda… Si aún tienes alguna duda o necesitas consultar sobre tu caso en particular, puedes contactar conmigo.

¡Estoy aquí para ayudarte!