Preguntas frecuentes sobre el alquiler de vivienda

Si estás pensando en poner en alquiler una vivienda que tienes vacia en Zaragoza, o al revés, si necesitas encontrar una vivienda en alquiler para vivir con tu familia en Zaragoza, seguro que te surgen muchisimas dudas y preguntas sobre el contrato de alquiler.

Aquí encontrarás las respuestas a las preguntas más habituales sobre el alquiler o arrendamiento de vivienda en Zaragoza.

Para todas las demás, contacta con un abogado en Zaragoza especialista en derecho civil que te resolverá esas dudas que te preocupan.

1. ¿Cuándo estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda?

El arrendamiento se considera de vivienda si recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas que regulan el alquiler de vivienda también se aplican a los elementos accesorios cedidos por el mismo arrendador, como mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias o servicios.

2. Si el arrendador es persona física, ¿cuál es la duración mínima obligatoria del contrato de alquiler de vivienda?

La duración del alquiler es inicialmente libremente pactada por las partes. Sin embargo, si la duración acordada es inferior a cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. Esta prórroga solo cesará si el arrendatario, con al menos treinta días de antelación a la fecha de vencimiento o de la prórroga correspondiente, manifiesta su voluntad de no renovarlo.

3. ¿Y si  el arrendador es una empresa?

Iguel que en la pregunta anterior, la duración del arrendamiento será la que se pacte. Pero si el arrendador es una empresa (persona jurídica), la duración minima del contrato será de siete años. Esta prórroga solo cesará si el arrendatario, con al menos treinta días de antelación a la fecha de vencimiento o de la prórroga correspondiente, manifiesta su voluntad de no renovarlo.

4. Si el contrato no establece duración, ¿cuánto tiempo se entiende que dura el contrato de alquiler de vivienda?

Si las partes no han acordado expresamente un plazo de duración o si han acordado que sea indeterminado, se entenderá que el contrato de alquiler se ha celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual del arrendatario para alcanzar la duración mínima legal (cinco o siete años, según corresponda).

5. ¿Puede el propietario recuperar la vivienda para sí miso antes el plazo mínimo de 5 años?

Sí, pero esta posibilidad solo se permite si el arrendador es persona física, y está sujeta a unos requisitos estrictos.

Para que no proceda la prórroga obligatoria por necesitar el arrendador la vivienda para sí mismo (o algún miembro de su familia), deben cumplirse dos condiciones esenciales:

1. Debe haber transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler de vivienda.
2. Debe haberse hecho constar en el contrato de alquiler, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla a su vivienda permanente o la de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge en casos de nulidad, separación o divorcio.
3. El arrendador debe notificarlo al arrendatario con al menos dos meses de antelación.

6. ¿Con qué antelación mínima puede desistir el inquilino del contrato de arrendamiento de vivienda?

El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de vigencia. La comunicación al arrendador debe realizarse con una antelación mínima de treinta días a la fecha en que pretenda finalizar el contrato de alquiler.

7. Si el inquilino desiste antes del plazo pactado, ¿debe indemnizar al arrendador?

Solo si se ha pactado expresamente en el contrato de alquiler de la vivienda. Si existe tal pacto, la indemnización se calculará en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato de arrendamiento que reste por cumplir, prorrateándose los períodos inferiores al año.

8. En caso de separación o divorcio, ¿puede el conyuge no arrendatario continuar en la vivienda?

Sí. El cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si le es atribuida de forma permanente o en un plazo superior al que reste por cumplir del contrato de alquiler, de acuerdo con la legislación civil aplicable. Una vez atribuido judicialmente el uso, este cónyuge pasará a ser el titular del contrato. El cónyuge no arrendatario debe comunicar su voluntad de continuar con el arrendamiento de la vivienda al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial en la que se acuerde la separación, el divorcio o la nulidad matrimonial.

9. Si el arrendatario fallece, ¿quienes pueden continuar con el contrato?

En caso de muerte del arrendatario puede continuar con el arrendamiento de la vivienda:

• El cónyuge que conviviera con él.
• La pareja de hecho (persona con análoga relación de afectividad).
• Los descendientes que estuvieran sujetos a su patria potestad/tutela o convivieran habitualmente.
• Los ascendientes que hubieran convivido habitualmente y estuvieran a su cargo.
• Los hermanos convivientes habituales.
• Otras personas con minusvalía igual o superior al 65% con parentesco colateral hasta tercer grado y convivencia de dos años.

Es crucial notificar al arrendador por escrito en un plazo de tres meses desde el fallecimiento, con certificado de defunción e identificación del subrogado. Si no se hace el contrato de arrendamiento de vivienda se extinguirá.

10. ¿Es obligatorio dar una fianza al inicio del contrato de alquiler de vivienda?

Sí, la prestación de una fianza en metálico es obligatoria. En el alquiler de vivienda la fianza es una mensualidad de renta.

11. ¿Puede el arrendador exigir el pago de más de un mes de renta por adelantado?

No. Aun que el pago de la renta es generalmente mensual y debe efectuarse en los siete primeros días del mes (salvo que se haya pactado otra cosa), en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

12. ¿La renta inicial del alquiler de vivienda está regulada por la Ley?

No, la ley establece que la renta será la que libremente estipulen las partes. El régimen de rentas se construye sobre el principio de libertad de pactos.

Sin embargo, existen excepciones si la vivienda se ubica en una «zona de mercado residencial tensionado» según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda donde la renta del nuevo contrato de alquiler puede estar limitada a la última renta vigente.

13. ¿Cómo se actualiza la renta del alquiler?

La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato de arrendamiento, y únicamente si las partes han pactado expresamente los términos de actualización. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas. Si se pacta un mecanismo de actualización sin detallar el índice, se utilizará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

14. ¿Existe límite legal para la subida anual de la renta?

Sí. El incremento anual de la renta, como consecuencia de la actualización, no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a la fecha de cada actualización.

15. ¿Quién asume las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda?

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad para el uso convenido. La obligación solo tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.

16. ¿Quién asume las pequeñas reparaciones?

Las pequeñas reparaciones que se deban al desgaste por el uso ordinario (normal) de la vivienda son a cargo del arrendatario.

17. ¿Hace falta el permiso del arrendador para hacer obras en la vivienda?

Con caracter general, sí.

Salvo para las pequeñas reparaciones, el arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento expreso y escrito del arrendador.

Además, está prohibido realizar cualquier obra que provoque una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realiza obras no autorizadas, el arrendador puede exigir al finalizar el contrato de alquiler que reponga la vivienda a su estado original o puede conservar la modificación sin pagar indemnización alguna por las obras.

18. Si el propietario vende la vivienda, ¿el inquilino tiene derecho de aquisición preferente?

Sí, el arrendatario tiene legalmente un derecho de adquisición preferente en caso de venta.

Este derecho permite al inquilino, en las condiciones previstas en la ley, comprar la vivienda antes que un tercero.

No obstante, las partes tienen la facultad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho en el contrato y, de hecho, esto es lo más habitual. Aunque se pacte la renuncia, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización de la compraventa.

19. ¿En que casos puede el propietario resolver el contrato?

Por incumpliento.

El incumplimiento de las obligaciones contractuales por cualquiera de las partes da derecho a la otra parte, que sí ha cumplido, a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato.

El arrendador puede resolver el contrato, entre otras por las siguientes causas:

• la falta de pago de la renta o de otras cantidades asumidas por el arrendatario (los gastos de comunidad por ejemplo) que es el incumplimiento más habitual y genera en Zaragoza centenares de desahucios por falta de pago todos los años,
• la falta de pago de la fianza o de su actualización,
• el subarriendo o la cesión no consentidos,
• la realización de obras no consentidas
• o la realización de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.

20. ¿Es posible pactar que el pago de la renta se sustituya por la realización de obras en la vivienda?

Sí. Las partes pueden acordar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta se reemplace total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Es importante destacar que, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de esas obras realizadas. El incumplimiento de la realización de las obras puede ser causa de resolución del contrato.

¿Necesitas asesoramiento para hacer tu contrato de arrendamiento de vivienda en Zaragoza o para revisarlo?

Aunque espero que tras leer este post ahora tengas un poco más claro cuál es el régimen del alquiler de vivienda en España, si no terminas de aclararte, contacta con un abogado experto en propiedad y derecho inmobiliario en Zaragoza que te asesorará y evitará que cometas equivocaciones con el contrato de alquiler que te pueden salir muy caras.

Y recuerda si aún tienes alguna duda o necesitas consultar sobre tu caso en particular, puedes contactar conmigo. ¡Estoy aquí para ayudarte!