Cómo reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca

¿Quieres saber si puedes reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca? ¡Estas en el sitio indicado!

La comisión de apertura es una cantidad que los bancos cobran al principio, y durante años ha generado muchas dudas: ¿Es legal? ¿Es un abuso? ¿Se puede reclamar la devolución?

Tras varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo español (algunas de este año 2005), hoy el tema está más claro que nunca. Así que, si firmaste una hipoteca antes de marzo de 2019, y pagaste comisión de apertura, esto te interesa para saber si puedes reclamar su devolución.

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es una comisión que el banco te cobra al contratar el préstamo hipotecario para cubrir los costes de estudio, tramitación y concesión que son inherentes a la propia actividad del banco. Tiene que denominarse comisión de apertura, sólo puede cobrarse una vez, y su importe, forma y fecha de liquidación deben estar establecidas de forma clara en la propia cláusula.

¿La comisión de apertura es válida o es abusiva?

Pues verás, depende.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una sentencia el 16 de marzo de 2023 en la que consideraba que la comisión de apertura es válida, pero que para ello tiene que ser transparente. No obstante, aún siendo transparente, también puede ser abusiva.

Me explico:

Para que la comisión de apertura sea transparente es necesario:

• Que el banco informe al consumidor de la razón por la que tiene que pagar la comisión de apertura. Eso sí, no es necesario que el banco precise todos los gastos o servicios que proporciona a cambio de esa comisión de apertura.
• Que haya informado al consumidor antes de firmar el contrato (en la oferta vinculante y/o en la publicidad) de la existencia, finalidad e importe de la comisión de apertura.

Y para que la comisión de apertura no sea abusiva es necesario:

• Que el coste de la comisión de apertura sea proporcionado en relación con el importe del préstamo
• Que no existan duplicidades. El banco no puede cobrar una comisión de apertura y además una comisión de estudio o similar (ya que estaría cobrando dos veces por el mismo gasto o servicio).

Si no se cumplen estos requisitos, la comisión de apertura será nula por falta de transparencia o por abusiva, y se podrá reclamar la devolución de la comisión de apertura con intereses.

Poco tiempo después el Tribunal Supremo español dictó sentencia de 29 de mayo de 2023 en la que acogía estas pautas del tribunal europeo. Y añadía que la cláusula de comisión de apertura será abusiva si supera el 1,50% del capital del préstamo.

¡Bombazo del Tribunal Supremo!

La gran mayoría de las comisiones de apertura que imponían los bancos antes de marzo de 2019 eran transparentes (se denominaban comisión de apergura, no solían estar duplicadas, eran claras en su redacción, etc.), pero muchas eran superiores al 1,50% del importe del préstamo. Sólo por eso, ya son abusivas. Y claro, si la clausula es abusiva, se puede reclamar la devolución de la comisión de apertura.

¿Cómo saber si en tu caso la comisión de apertura es abusiva?

Busca tu escritura de prestamo hipotecario, la publicidad, y la oferta vinculante que te dio el banco antes de firmar, y revisa:

• Si la escritura de préstamo explica qué servicios cubre la comisión de apertura (estudio, tramitación y concesión).
• Si existe duplicidad (si pagaste una cantidad por comisión de apertura y otra por gastos de estudio, por ejemplo).
• Si la comisión de apertura se indica en la oferta vinculante o en la publicidad de la hipoteca
• Si el importe de la comisión de apertura es igual o inferior al 1,50% del capital del préstamo.

Si alguno de estos puntos no se cumple, la comisión de apertura es abusiva y podrás reclamar al banco que te devuelva el dinero. Y ojo porque puede ser una pasta…

Además, da igual que la hipoteca esté cancelada o que haya transcurrido mucho tiempo desde la firma de la escritura porque la nulidad no prescribe, y la devolución (salvo casos excepcionales) sólo prescribe si no reclamas en el plazo de 5 años desde que se declare la nulidad.

Que no tienes ganas de revisarlo, o que no te aclaras, no pasada nada. Consulta a un abogado especialista en reclamacion de cláusulas abusivas en Zaragoza que te dirá si la comisión de apertura de tu hipoteca es abusiva, si puedes reclamar la devolución, y cómo hacerlo.

¿Cómo puedes reclamar la devolución de la comisión de apertura de tu hipoteca?

Ahora es obligatorio presentar una reclamación previa en el departamento de atención al cliente de tu banco o caja.

Deberás indicar tus datos, los datos del del préstamo, y la cláusula que consideras abusiva. Además deberás solicitar a la entidad que reconozca la nulidad de la cláusula y que te devuelva el dinero que pagaste con los intereses.

El banco te tiene que contestar en el plazo de un mes (aunque lo cierto es que muchas veces no contestan) y decirte si reconoce que la cláusula es abusiva o no. En el caso de que reconozca la nulidad, te debe indicar el importe exacto a devolver (incluidos los intereses).

Si te da la razón, enhorabuena.

Si no te da la razón, o simplemente no te contesta, tienes la puerta abierta para poder acudir a los Tribunales. En otro artículo te explico cómo…

¿Te ha sido util? Espero que sí.

De todas formas, si aún tienes alguna duda o necesitas consultar sobre tu caso en particular, puedes contactar conmigo. ¡Estoy aquí para ayudarte!