¿Cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca?

¿Necesitas saber cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca? Si tu respuesta es sí, estás en el lugar indicado.

Estarás de acuerdo conmigo en el hecho de que cuando te embarcas en la compra de tu primera vivienda, todo va tan rápido, y tienes que pagar tantos gastos, que al final terminas abrumando, y sin saber muy bien ni lo que has pagado, ni por qué.

Si comprante tu vivienda antes de marzo de 2019, seguro que pagaste todos los gastos de la hipoteca… Pero no te correspondía a tí pagarlo todo, así que si los pagaste, puedes reclamar a tu banco.

¿Qué gastos se pagan cuando pides una hipoteca para comprar una vivienda?

Al comprar una vivienda con hipoteca se suelen firmar dos escrituras. Primero una escritura de compraventa, y a continuación, una escritura de préstamo hipotecario. Y las dos cuestan dinero. Hay que pagar al notario, al registrador de la propiedad, a la gestoría que hace todos los trámites, a la sociedad de tasación que valora la vivienda. Y, como no, hay que pagar un montón de impuestos. Esto más o menos es el 10% del precio de la vivienda.

Además, en ambas escrituras se ponía una cláusula que indicaba que todos los gastos (sin distinción de ningún tipo) los asumía el comprador-prestatario. O sea, tú.

Respecto de la cláusula por la que asumes todos los gastos de la escritura de compraventa (Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría e impuestos), nada que decir. Todos esos gastos te correspondían a ti.

Respecto de los gastos de la hipoteca, no te correspondía pagarlos todos a tí.

Nuestro Tribunal Supremo tiene dicho hasta la saciedad, que una cláusula que te impone el pago de todos los gastos del préstamo hipotecario sin distinción, ni reparto alguno con el banco o caja que te concedió la hipoteca, es una cláusula abusiva y, por lo tanto, nula.

Como ya has visto, tú tenías que asumir todos los impuestos, y los gastos de la compraventa. Pero no tenías que asumir todos los gastos del préstamo hipotecario. Los gastos del préstamo hipotecario se tendrían que haber repartido entre ambos. Unos para el banco (o caja) y otros para ti.

Si los pagaste todos tú, podrás reclamar los gastos de hipoteca que tendría que haber pagado el banco.

¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar?

Te lo explico muy sencillo:

El banco tendría que haber pagado los siguientes gastos de la hipoteca:

• El 50% de la factura del notario (en realidad es el 50% más las copias autorizadas),
• El 100% de la factura del Registro de la Propiedad
• El 100% de la factura de la gestoría
• Y el 100% de la factura de la sociedad de tasación.

Y tú tendrías que haber pagado:

• el 50% de la factura del notario y las copias simples,
• y los impuestos.

Nada más.

Si lo pagaste tú todo, te hicieron el lío (tranquilo porque te lo hicieron a ti, y cientos de miles de personas más)…

La buena noticia es que podrás reclamar a tu banco o caja que te devuelva todos los gastos hipotecarios que pagaste de más:

• El 50% de la factura del Notario (en realidad es el 50% más las copias autorizadas),
• El 100% de la factura del Registro de la Propiedad
• El 100% de la factura de la gestoría
• Y el 100% de la factura de la sociedad de tasación

Y ojo porque puede ser una pasta…

Además, da igual que la hipoteca esté cancelada, o que haya transcurrido mucho tiempo desde la firma de la escritura. La nulidad de la cláusula que te impuso el pago de todos los gastos hipotecarios no prescribe. Y según ha dicho en fechas recientes nuestro Tribunal Supremo, la devolución de las cantidades (salvo casos excepcionales) sólo prescribe si no reclamas en el plazo de 5 años desde que se declare la nulidad.

Ahora ya sabes qué gastos te correspondía pagar. Y si te acabas de dar cuenta de que tu banco te la coló y los pagaste absolutamente todos, no pasa nada porque ahora te cuento cómo puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca.

¿Cómo puedes reclamar la devolución de los gastos de hipoteca?

Te lo voy a explicar de una forma muy clara. Mira:

• Sacas la escritura de préstamo y las facturas de Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación que tienes por ahí perdidas en algún cajón.
• Te diriges por escrito al departamento de atención al cliente de tu banco o caja (ten en cuenta que desde el 3 de abril de 2025 este trámite es obligatorio para poder acudir a los tribunales). En este escrito deberás indicar tus datos, los datos de identificación del préstamo, y la cláusula que consideras abusiva, y deberás pedir al banco o caja que reconozca la nulidad de la cláusula y que te devuelva el dinero que pagaste de más con sus correspondientes intereses.
• A este escrito deberás adjuntarle una copia de las facturas de los gastos del préstamo hipotecario (Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación), y si quieres, una copia de la escritura de préstamo hipotecario.
• Cuando lo tengas todos, envias la reclamacion con sus documentos a la entidad. Puede hacerse de muchas formas, pero siempre debe quedar constancia de su envío y de su recepción. Puede enviarse por correo postal certificado, puede presentarse de forma presencial en la oficina (en este caso que te pongan un sello con la fecha), puede hacerse a través de la banca electrónica, o por correo electrónico. Como prefieras y te sea más cómodo.

Por supuesto, si no te aclaras o simplemente no te apetece tanta historia, puedes contactar conmigo que, como Abogado especialista en reclamación de cláusulas abusivas me ocupo de todo el proceso para que no tengas que verte en nada.

• La entidad tiene obligación de contestar en el plazo de un mes (aunque lo cierto es que las entidades bancarias no siempre lo hacen) y te debe decir si reconoce que la cláusula es abusiva o no, y si te devuelve el dinero o no. En el caso de que te devuelva te debe indicar por qué conceptos (notario, registro, etc.) y por qué importes, y hacerte un cálculo de los intereses.

Si el banco te da la razón en tu reclamación, enhorabuena. La gran mayoría de las entidades te devuelven el dinero en pocos días.

Si no te da la razón, y quieres continuar reclamando porque es un dinero que es tuyo, no te quedará otra que reclamar judicialmente en los Tribunales (pero bueno este tema de la reclamación judicial lo dejo para otro artículo).

Espero que te haya gustado, y recuerda, si aún tienes alguna duda o necesitas consultar sobre tu caso en particular, puedes contactar conmigo. ¡Estoy aquí para ayudarte!