Todo lo que debes saber sobre el contrato de arras

¿Vas a comprarte tu primera vivienda y tienes que firmar un contrato de arras?

A quí te explicaré todo lo que debes saber sobre el contrato de arras.

En los contratos de compraventa de vivienda (tanto nueva como usada) es frecuente que el vendedor (o la inmobiliaria) te diga que antes firmar la escritura en el Notario es necesario que firmes un contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

Las arras son la entrega de una cantidad de dinero (mayor o menor dependiendo del caso, ya que no hay una cifra preestablecida) en concepto de pago a cuenta o de anticipo del precio de la compraventa. Esta cantidad entregada a cuenta es lo que se denomina arras (también se le llama señal).

Pero, aunque se hable de contrato de arras, lo cierto que es las arras no son un contrato propiamente dicho. Las arras son simplemente una cláusula más dentro de un contrato de compraventa. Y esto tiene su importancia… Estas firmando un contrato de compraventa (con pacto de arras) con todas las consecuencias que ello conlleva.

¿Todos los contratos de arras son iguales o existen diferentes tipos?

Aunque no hay una regulación legal pormenorizada y completa de las arras se suelen distinguir tres modalidades de arras (no te asustes con los nombres, los terminos legales son así):

• Arras confirmatorias. Su objetivo es reforzar la existencia del contrato de compraventa. Son una prueba de su celebración y muchas veces suponen un principio del comienzo de su cumplimiento. Qué puede haber más efectivo para demostrar la seriedad de la compra que se quiere realizar que pagar por adelantado una parte del precio…
• Arras penales. Su finalidad es fijar ya desde el principio cuales son las consecuencias de incumplir el contrato. Tiene una función de garantía. Desde el principio ya sabes que si incumples te va a costar un buen dinero. En este tipo de arras lo habitual es que si el que ha incumplido es el comprador la penalización sea la perdida de las arras entregadas, y si el que incumple es el vendedor, que la penalización sea que tenga que devolver el doble de la cantidad entregada como arras.
• Arras penitenciales. Su objeto es servir como medio pactado para que las partes puedan apartarse del contrato de compraventa. Regulan las consecuencias de arrepentirse y echarse atrás. Lo verás mejor con un ejemplo. Imagínate que eres el comprador y a la hora de la verdad resulta que no has conseguido la financiación. Te puedes desligar del contrato de compraventa, eso sí, sabiendo que pierdes la cantidad entregada como arras. Con este tipo de arras, si es el comprador el que quiere desligarse perderá la cantidad entregada como arras, y si es el vendedor el que se arrepiente tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad entregada.

Eso sí, todos los tipos de arras tienen algo en común. En el caso de cumplimiento del contrato de compraventa (que finalmente se firme la escritura en el Notario) las arras serán parte del pago del precio. Vamos que funcionan como un adelanto.

¿Cuáles son los contratos de arras más utilizadas?

Vaya por delante que las únicas arras que tienen regulación en el Código Civil son la penitenciales (las que te permiten arrepentirte y desligarte del contrato), y que quizás por ello son las más utilizadas.

¡Pero ojo!

Esto no quiere decir que las arras penitenciales tengan que ser como dice el código civil (uno pierde las arras y el otro devuelve el doble) porque en el contrato se puede pactar cualquier otra consecuencia siempre que se haga de forma clara y expresa.

Incluso se puede poner en el contrato una combinación de diferentes tipos de arras. Se puede pactar que las arras tengan una finalidad exclusivamente penal para el caso de incumplimiento, pero a la vez que tengan una finalidad penitencial, lo que permitirá a las partes desligarse del contrato sin necesidad que haya incumplimiento. ¡Imaginación al poder!

Así que si estás pensando en comprar una vivienda…

Te aconsejo que te fijes bien en el tipo de arras que te ponen en el contrato, no sea cosa que no lo entiendas bien, o que las cosas no salgan como esperabas. Si no quieres pillarte los dedos, contacta con un Abogado de propiedad y derecho inmobiliario.

Y recuerda, si aun tienes alguna duda o quieres consultar tu caso particular, no te cortes y contacta conmigo.

¡Estoy aquí para ayudarte!