Vicios ocultos en la compraventa de inmuebles

Adquirir una propiedad es una de las inversiones más importantes que se realizan en la vida. Sin embargo, en ocasiones, tras la firma de la escritura y la entrega de llaves, el comprador descubre vicios o defectos que no estaban a la vista y que afectan seriamente el uso o valor del inmueble comprado. Es aquí donde entra en juego la figura legal del saneamiento por vicios ocultos en la compraventa de inmuebles.

Como abogado especialista en propiedad y derecho inmobiliario, entiendo la frustración y la preocupación que te genera esta situación. Por eso te voy a contar, con claridad y precisión, cuáles son las opciones legales que tienes para reclamar por vicios ocultos en la compravennta  de inmuebles, y los requisitos fundamentales que deben concurrir.

¿Responde el vendedor si hay vicios ocultos en el inmueble?

El artículo 1484 del Código Civil establece claramente la obligación del vendedor de responder por los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida (en nuestro caso un inmueble) si estos la hacen impropia para el uso al que se destina o disminuyen de tal modo su utilidad que, de haberlos conocido, no la habría comprado o habría ofrecido un precio menor.

Esta norma consagra una responsabilidad objetiva del vendedor, lo que significa que responde por los vicios ocultos aunque en el momento de la venta ignorase que existían.

¿Cúando se considera que existe vicio oculto?

Un vicio en la compraventa de inmuebles es una anomalía funcional que distingue el bien defectuoso de aquellos de su misma especie y calidad. Como ves, es un concepto funcional.

La anomalía debe suponer una inutilidad total o parcial que impida al inmueble realizar la prestación o el uso normal de cosas esencialmente iguales, o el uso específicamente pactado en el contrato. Por ejemplo, unas graves humedades estructurales o fallos en las instalaciones que impidan habitar la vivienda con normalidad son vicios funcionales porque afectan a su habitablidad.

Para que un defecto pueda considerarse un «vicio oculto» que active la responsabilidad del vendedor, la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que se cumplan tres requisitos esenciales:

1.- El vicio debe ser oculto

Parece de perogrullo, pero no lo lo es. Si el defecto estaba a la vista, pero no lo viste, el vicio no es oculto.

Para que el vicio sea oculto no debe ser manifiesto o estar a la vista en el momento de la compraventa. La Ley determina que el vicio no será oculto si:

• Para un comprador medio: Si el defecto es susceptible de conocimiento mediante la simple contemplación del inmueble.
• Para un comprador experto: Si el comprador, por razón de su oficio o profesión (arquitecto, ingeniero, constructor, etc.), debía fácilmente conocer el defecto, este no se considerará oculto.  Como vemos, en este caso, al comprador experto o perito se le exige un nivel de diligencia mayor.

2.- El vicio debe ser grave o importante

El defecto debe tener suficiente gravedad para que el inmueble sea impropio para el uso al que se destina, o que disminuya significativamente su utilidad, hasta el punto de que el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio inferior de haberlo sabido. La utilidad a considerar es aquella que normalmente se espera de un objeto de ese género, o la que se incorporó expresamente en el contrato.

3.- El vicio debe ser preexistente a la compra

Es imprescindible que el vicio existiera en el momento de la firma del contrato de compraventa. La ley no ampara los defectos que surgen con posterioridad a la entrega. No obstante, puede que el vicio ya existiera estructuralmente en la fecha de venta, pero se manifieste o se haga visible más tarde. En estos caso, sí estaría cubierto.

¿Qué opciones tiene el comprador para reclamar? 

Cuando concurren estos requisitos, el comprador puede ejercer las denominadas acciones edilicias, pudiendo optar entre dos vías principales:

1. Acción redhibitoria: Persigue la resolución del contrato de compraventa. En este caso, terminas con el contrato. El comprador devuelve el inmueble al vendedor, y éste devuelve al comprador el precio pagado, más los gastos generados.
2. Acción estimatoria o «quanti minoris» : Permite al comprador rebajar una cantidad proporcional del precio original a juicio de peritos. Esta rebaja suele equivaler al coste de las obras necesarias para subsanar el defecto, o bien a la disminución real del valor del inmueble.

¿Qué plazo tiene el comprador para reclamar al vendedor?

Esta es una de las cuestiones más críticas y con la que debes tener más cuidado.

Las acciones por vicios ocultos (tanto la redhibitoria como la quanti minoris) caducan a los seis meses a contar desde la entrega del inmueble vendido (desde la firma de la escritura o desde la entrega efectiva de la posesión si es posterior).

Este plazo es de caducidad, lo que significa que no puede ser interrumpido. En el plazo de 6 meses, si el vendedor no ha cumplido con su obligación de saneamiento por vicios ocultos tienes que acudir a los tribunales, y si no lo haces, pierdes tu derecho a reclamar.

Como ves, en el momento en que se detectan los vicios ocultos, es crucial actuar con la máxima celeridad.

¿Necesitas asesoramiento?

Si acabas de comprar un inmueble y has descubierto vicios ocultos de importancia es fundamental que actúes de inmediato.

La complejidad de probar la existencia, gravedad y preexistencia del vicio oculto, junto con la necesidad de respetar el plazo de caducidad para el ejercicio de las acciones, requiere de un asesoramiento inmobiliario especializado.

Así que no pierdas el tiempo. Si acabas de compar una vivienda o local y te has encontrado vicios o defectos ocultos contacta conmigo.

Recuerda… ¡Estoy aquí para ayudarte!