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David Giménez Belío Abogado civil y bancario · Colegiado nº 5195 (ReICAZ) C/ Conde Aranda 5, entlo. dcha., 50004 Zaragoza · +34 658 458 859 |
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Reclamar daños a la comunidad de propietarios: cuándo responde y cómo hacerlo
Podrás reclamar daños a la comunidad de propietarios cuando haya incumplido su deber de conservación de los elementos comunes, y te haya causado un perjuicio. En estos casos, su seguro suele cubrir la indemnización.
Soy David Giménez Belío, abogado especialista en Derecho Civil en Zaragoza, y quiero explicarte con claridad cuándo responde la comunidad de propietarios, qué dos vías (y dos plazos) tienes para reclamar, y cómo hacerlo paso a paso.
¿Cuándo responde la comunidad de propietarios por daños?
La comunidad responde de los daños causados por el mal estado o la falta de conservación de los elementos comunes. Son elementos comunes, entre otros, la cubierta, la fachada, las bajantes, las tuberías generales, el ascensor, el portal y las escaleras.
El fundamento jurídico está en el deber de conservación del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 1902 del Código Civil, que impone la obligación de reparar el daño causado por negligencia en el mantenimiento de esos elementos comunes.
La lógica es sencilla: si la comunidad tiene la obligación de mantener en buen estado lo que es de todos y no lo hace, debe responder de las consecuencias.
¿Cuándo NO responde la comunidad?
Conviene tener claro también el límite, porque no todo daño en el edificio es responsabilidad de la comunidad.
La comunidad no responde cuando el daño procede de un elemento privativo de otro vecino (una avería dentro de su vivienda, por ejemplo) o de un mal uso del propio perjudicado.
Distinguir entre elemento común y elemento privativo es, por tanto, la primera cuestión que hay que resolver. De esa calificación depende quién debe reparar y responder. Cuando la frontera no está clara, el informe técnico será la clave.
Puedes ver más sobre este tipo de conflictos en mi área de responsabilidad civil por daños.
¿Qué vías y qué plazos tengo para reclamar?
Este es uno de los puntos que hay que tener muy claros, porque puede cambiar por completo el tiempo del que dispones.
Existen dos vías para reclamar a la comunidad, y cada una tiene su propio plazo:
- Si reclamas por la vía de la responsabilidad extracontractual (artículo 1902 del Código Civil), el plazo de prescripción es de un año (artículo 1968.2 del Código Civil).
- Si reclamas por el incumplimiento del deber de conservación de la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 10), el plazo de prescripción de la acción es de cinco años (artículo 1964 del Código Civil).
La diferencia es enorme: un año frente a cinco. Por eso enfocar bien la demanda puede marcar la diferencia entre poder reclamar o encontrarte con que la acción ha prescrito.
No es una cuestión meramente formal. Es una decisión estratégica que conviene valorar con un abogado desde el inicio, porque de ella dependen buena parte de las posibilidades de éxito de tu reclamación. Estas cuestiones se sitúan en la frontera entre la responsabilidad civil y el derecho inmobiliario, y requieren analizar bien el origen del daño.
¿Cómo reclamo a la comunidad paso a paso?
El procedimiento para reclamar a la comunidad tiene un orden que conviene respetar. Estos son los pasos que habría que seguir:
- Comunicación fehaciente. Envía un burofax al presidente y al administrador detallando los daños, la fecha, la causa y tu petición de reparación o indemnización. Así queda constancia de tu reclamación.
- Que el asunto llegue a la Junta de propietarios. Solicita que el tema se lleve a la junta de propietarios y que se dé parte al seguro multirriesgo de la comunidad ya que suele incluir cobertura de responsabilidad civil.
- Consigue un peritaje. Necesitas un informe que acredite el origen del daño y su valoración económica. Es la prueba central de la reclamación. Si tienes contratado un seguro del hogar, contacta con tu compañía y comunícale el siniestro ya que seguramente te enviará un perito.
La mayoría de los casos se resuelven en estas primeras fases, cuando la comunidad reconoce el problema y activa su seguro. La vía judicial queda para los supuestos en los que no hay acuerdo o se discute el origen del daño.
¿Por qué conviene actuar pronto?
En una ciudad como Zaragoza, con numerosas comunidades de propietarios y edificios de cierta antigüedad, los daños por el deterioro de elementos comunes son frecuentes: humedades desde la cubierta, desprendimientos de fachada, averías en bajantes generales o caídas en zonas de paso.
Actuar pronto tiene una doble ventaja. Por un lado, conservas la prueba antes de que la comunidad repare y desaparezcan los rastros. Por otro, evitas el riesgo de que se agote el plazo, sobre todo si tu reclamación se encauza por la vía del artículo 1902 del Código Civil que únicamente puede ejercerse en el plazo de un año.
Documentar bien, comunicar por escrito y valorar la vía adecuada desde el principio es lo que convierte una mera queja, en una reclamación con recorrido.
Más allá de las humedades: caídas y otros daños en zonas comunes
Cuando se piensa en reclamar a la comunidad de propietarios, casi todo el mundo imagina humedades desde la cubierta o averías en las bajantes. Pero el deber de conservación va mucho más allá y cubre una casuística más amplia.
La comunidad también responde de los daños provocados por el mal estado de las zonas comunes, entre otros:
- Suelos mojados o resbaladizos sin señalizar, por ejemplo, tras una limpieza o una fuga, que provocan una caída y las consiguientes lesiones.
- Desperfectos causados en una vivienda por obras realizadas en la comunidad y por encargo de la misma.
El fundamento para reclamar es el mismo que en las humedades: el deber de conservación del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 1902 del Código Civil. Si la comunidad no mantiene en condiciones seguras lo que es de todos y alguien sufre un daño, debe responder.
¿Qué hago si la junta o el administrador ignoran mi reclamación?
Uno de los escenarios más frustrantes es haber reclamado y encontrarte con el silencio: la junta no trata el asunto, el administrador da largas y la reparación no llega. La buena noticia es que el silencio de la comunidad no te cierra la puerta a reclamar; simplemente te obliga a subir un peldaño más en tu reclamación.
Estos son los pasos que conviene seguir cuando no hay respuesta:
- Requerimiento fehaciente con invitación a negociar u oferta vinculante confidencial por burofax. Dirige una reclamación escrita al presidente y al administrador, con descripción de los daños, su causa y tu petición u oferta concreta.
- Si no hay respuesta, o la respuesta es negativa, demanda judicial. Agotada la vía amistosa, tienes abierta la puerta de la reclamación judicial ante los Tribunales de Instancia. Por juicio verbal hasta 15.000 € o por juicio ordinario si la cuantía es mayor.
Aunque la comunidad te dé largas, aún tienes opciones, pero recuerda el tema de los plazos que ya te he contado antes, así que no pierdas de vista el reloj.
Preguntas frecuentes
¿Quién decide si el daño viene de un elemento común o privativo?
Normalmente lo determina un informe técnico o pericial. Un perito determinará donde está el problema y de lo que diga dependerá si tienes que dirigir tu reclamación a la comunidad o un vecino concreto.
¿La comunidad puede negarse a dar parte a su seguro?
Puede resistirse, aunque no tiene mucho sentido. Además, intervenga o no una compañía de seguros tu siempre podrás reclamar contra el responsable de los daños.
¿Necesito abogado para reclamar a la comunidad?
Para las reclamaciones extrajudiciales no. Si los daños han sido superiores a 2000 € y quieres enviar una oferta vinculante confidencial para intentar solucionar el asunto sin pasar por los tribunales, o demandar judicialmente, sí. En cualquier caso, contar con asesoramiento experto desde el inicio ayuda a encauzar bien la reclamación y a no perder tiempo y dinero.
¿Necesitas ayuda para reclamar daños a la comunidad de propietarios?
Si has sufrido un daño por el mal estado de un elemento común, ponte en contacto conmigo y te ayudo a reclamar a tu comunidad.
📞 +34 658 458 859 · ✉️ info@dgbabogados.es · 📍 C/ Conde Aranda 5, entlo. dcha., Zaragoza. Reserva tu primera consulta orientativa (67 €): Contacta con David Giménez.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individual.
