Filtraciones de agua del vecino: quién responde y cómo reclamar los daños

David Giménez Belío Abogado civil y bancario · Colegiado nº 5195 (ReICAZ) C/ Conde Aranda 5, entlo. dcha., 50004 Zaragoza · +34 658 458 859

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Filtraciones de agua del vecino: quién responde y cómo reclamar los daños

Ante las filtraciones de agua del vecino, quién responderá dependerá del origen del problema. Si el origen de la filtración procede de un elemento privativo de tu vecino (una tubería o un electrodoméstico de una vivienda), responderá ese propietario. Si nace de un elemento común (una bajante general o la cubierta), responderá la comunidad de propietarios.

Soy David Giménez Belío, abogado especialista en Derecho Civil en Zaragoza, y las humedades entre viviendas son uno de los conflictos más habituales que atiendo. En este artículo te explico cómo identificar al responsable, qué papel juegan los seguros y cómo reclamar paso a paso.

¿Quién responde de las filtraciones de agua?

La pregunta clave es de dónde procede el agua. El origen de la filtración determina quién debe responder de los daños. Vamos a ver los tres escenarios posibles.

Origen en elementos privativos del vecino

Si la filtración procede de algo que está dentro de la vivienda del vecino (una tubería propia, la grifería, un electrodoméstico o una avería doméstica), responde ese propietario u ocupante.

El fundamento es doble. Por un lado, el artículo 1902 del Código Civil, sobre la reparación del daño causado por culpa o negligencia y el artículo 1910 del Código Civil, que hace responder al «cabeza de familia» (el ocupante de la vivienda) de los daños causados por las cosas que se arrojan o caen desde ella (entre las que se incluye el agua).

*Esto es importante: los tribunales aplican el artículo 1910 CC a las filtraciones que dañan al piso inferior con un criterio prácticamente objetivo. Es decir, el ocupante responde aunque no exista una culpa por su parte, simplemente porque el agua salió de su vivienda.

Por otro lado, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal que impone a todo propietario el deber de mantener en buen estado de conservación los elementos privativos de su vivienda, respondiendo de los daños que cause su descuido a la propia comunidad o a otros vecinos.

Origen en elementos comunes del edificio

Si el agua procede de elementos comunes (las bajantes generales, la cubierta, las tuberías comunitarias o la fachada), responde la comunidad de propietarios.

Aquí el fundamento también es doble. Puede ser la responsabilidad extracontractual de los ya citados artículos 1902 y 1910 del Código Civil, y puede ser el deber de conservación que impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que impone a la comunidad de propietarios el deber de mantener en buen estado los elementos comunes, y si no lo hace, responde de los daños que ello provoque.

A veces la situación no es siempre evidente, y es difícil identificar el origen del daño, por ejemplo, cuando el agua procede de una terraza que es elemento común, pero de uso privativo de un vecino concreto. En estos casos hay que analizar con detalle la situación, y por eso contar con un informe técnico resulta decisivo.

Si quieres profundizar en el marco general de estas reclamaciones, te será útil mi página sobre responsabilidad civil por daños.

¿Cómo intervienen los seguros en los daños por agua?

En la mayoría de los casos de filtraciones, la solución está en los seguros. Conviene entender qué pólizas pueden entrar en juego:

• El seguro del hogar del perjudicado que puede cubrir los daños por agua a través de la garantía de daños.
• El seguro del hogar del causante que puede responder a través de su garantía de responsabilidad civil.
• El seguro multirriesgo de la comunidad cubre los daños cuando el origen está en elementos comunes.

Las aseguradoras nombran peritos para valorar los daños y determinar el origen. Es habitual que surja conflicto entre compañías sobre quién debe pagar, y esa discusión puede alargar la reparación.

Mi recomendación práctica es clara: da parte también a tu propia póliza desde el principio. Tu aseguradora enviará un perito y tendrás un informe técnico, puede adelantar la reparación y, en muchos casos, reclamar después al responsable o a su compañía de seguros.

¿Cómo reclamo las filtraciones paso a paso?

Cuando aparecen las humedades, el orden en que actúas influye mucho en el resultado. Este es el camino que hay que seguir. Mira:

• Localiza el origen y documéntalo. Necesitas un informe de un perito que determine de dónde procede el agua. Sin esto, la reclamación se queda sin base.
• Comunica por escrito. Dirige un burofax al vecino, describiendo los daños y solicitando la reparación. El burofax deja constancia de la fecha y del contenido.
• Da parte a los seguros implicados, incluida tu propia póliza, para que envíen perito y activen las coberturas.
• Reúne las pruebas: fotos, vídeos, el informe pericial y las facturas de reparación. Cuanto más completa sea la documentación, mejor.
• Si nadie te da solución, es el momento de buscar abogado para que inicie la fase de reclamación extrajudicial que, si termina sin solución ni acuerdo, te abrirá las puertas para acudir a los tribunales

Este esquema sirve como guía general, pero cada caso tiene sus particularidades. Los problemas de daños por filtraciones muchas ves se cruzan con cuestiones de propiedad horizontal que conviene analizar bien; puedes verlo en mi área de derecho inmobiliario.

¿Qué plazo tengo para reclamar por las humedades?

Si se ejercitan las acciones de responsabilidad extracontractual de los artículos 1902 y 1910 del Código Civil, el plazo general es de un año desde que se conocen los daños, según el artículo 1968.2 del Código Civil. Es un plazo corto, así que no conviene relajarse.

Si se ejercitan las acciones del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal el plazo de prescripción es de 5 años desde que se conocen los daños.

Si los daños son continuados (cada vez que el vecino de arriba abre un grifo te cae agua), el plazo empieza a contar cuando cesan los daños. Esto da cierto margen, pero no debes confiarte. Los daños aumentan a gran velocidad y además, una vez que han cesado, la prueba se deteriora rápido.

¿Quién reclama si la vivienda está alquilada, el propietario o el inquilino?

Cuando la vivienda dañada está arrendada, la primera reacción suele ser preguntarse si le toca mover ficha al propietario o al inquilino. La respuesta no es unívoca.

Los dos tienen legitimación para reclamar al vecino causante de los daños. El arrendador porque debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y hacerse cargo de las reparaciones necesarias, y el arrendatario porque es el directamente perjudicado por los daños.

Eso sí, las acciones de uno y otro son distintas. El arrendatario tendrá las acciones de los artículos 1902 y 1910 del Código Civil, pero no tendrá la del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Y si el vecino causante no colabora o no tiene seguro?

Es un escenario más frecuente de lo que parece: identificas el origen, tienes clara la responsabilidad del vecino y, sin embargo, se desentiende o te dice que no tiene seguro. Pero que nadie se engañe, no tener seguro no exime al vecino de responder.

La obligación de reparar los daños causados por las filtraciones nace de la ley, no de una póliza de seguro. Si el vecino carece de seguro, se le puede reclamar igualmente con cargo a su propio patrimonio.

La reclamación quizá no se resuelva tan rápido como cuando un seguro responde, pero se resolverá.

Estos son los pasos que hay que seguir cuando no hay colaboración del causante porque no tiene seguro:

• Documenta todo. A parte de otras pruebas, como ya sabes, en todos estos casos, la prueba estrella es el informe pericial.
• Reclama mediante burofax. Reclama de forma expresa la reparación y/o la indemnización, con descripción de los daños y plazo para responder. Así dejas constancia fehaciente de que reclamaste en fecha (evitas la prescripción) y das la oportunidad al responsable de solucionar el problema de forma amistosa.
• Si no responde, o no se llega a una solución, presenta demanda. Se tramitará por juicio verbal cuando la cuantía no supere los 15.000 € y por juicio ordinario si es superior
• Si la sentencia le condena y aun así no paga, ejecuta. Se puede instar la ejecución de la sentencia y embargar bienes para cobrar la indemnización.

Terrazas, cubiertas y azoteas: ¿quién paga?

Las filtraciones desde una terraza, una cubierta o una azotea son de las que más discusión generan, porque muchas de estas superficies son elementos comunes de uso privativo: pertenecen a la comunidad, pero las disfruta en exclusiva un vecino concreto.

El criterio general que aplican los tribunales parte de esa doble naturaleza:

• La conservación estructural, y en particular la impermeabilización, suele corresponder a la comunidad, por tratarse de un elemento común que protege a todo el edificio.
• Ahora bien, si el daño se debe al mal uso o a la falta de limpieza y mantenimiento ordinario por parte del usuario que la disfruta (sumideros atascados, obras sin autorización, etc.), la responsabilidad puede desplazarse hacia ese vecino.

Por eso no existe una respuesta automática.

Mi recomendación es la misma que en el resto de los casos: encargar un peritaje que determine el origen exacto de la filtración. Solo así se sabe si la causa está en la impermeabilización que debe asumir la comunidad o en el uso que corresponde al vecino, y se puede dirigir la reclamación a quien realmente debe responder.

Preguntas frecuentes

El vecino dice que la avería no es suya, ¿qué hago?

Necesitas un informe técnico que determine el origen del agua. Si acredita que procede de su vivienda, el artículo 1910 del Código Civil lo hace responder con un criterio prácticamente objetivo, aunque no exista culpa.

¿Puedo reclamar si los daños son solo estéticos?

Sí, los daños materiales estéticos (manchas, pintura, revestimientos) son indemnizables. Documenta su estado con fotografías y consigue un presupuesto de reparación que respalde la cuantía que reclamas.

¿Es obligatorio el burofax?

Si necesitas acudir a los tribunales, sí, es obligatorio. El burofax deja constancia fehaciente de la fecha y del contenido de tu reclamación, y de tu disposición a solucionar el problema sin necesidad de pasar por los tribunales, y sin él, los tribunales no te admitirán a trámite la demanda que puedas presentar.

¿Necesitas ayuda con las filtraciones de agua del vecino?

Si has sufrido daños por filtraciones o humedades y no sabes quién debe responder ni cómo reclamar, no lo dudes, ponte en contacto conmigo y te ayudo en la reclamación.

📞 +34 658 458 859 · ✉️ info@dgbabogados.es · 📍 C/ Conde Aranda 5, entlo. dcha., Zaragoza. Reserva tu primera consulta orientativa (67 €): Contacta con David Giménez.

Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individual.